根据规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审核实案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故2019年12月18日签订的房屋租赁合同及2021年3月15日签订的补充协议无效。